Die Bauordnung

Besser informiert – die Bauordnung

Die Bauordnung ist in Österreich ein richtiger Rechtsdschungel. Damit du dich besser zurechtfindest, haben wir dir die wichtigsten Infos übersichtlich zusammengefasst – so gelingt das Bauansuchen im Handumdrehen!


Was ist die Bauordnung?

Eines vorab: Die Bauordnung gibt es hierzulande nicht. Vielmehr haben wir eine Sammlung von Baugesetzen, und zwar von insgesamt neun – da jedes Bundesland in seinem Landesgesetz seine eigene Bauordnung verfasst. Und wie das so ist, wenn mehrere Köche einen Brei kochen … es wird unübersichtlich und kompliziert. So sind die Bauvorschriften „eine der kompliziertesten Rechtsmaterien in Österreich“ (Gruber, Bruckner 2012: 108). In unserem heutigen Blogbeitrag bringen wir Licht ins Dunkel der Gesetze und verraten dir die wichtigsten Fakten, damit du für dein Traumhaus bestens gerüstet bist und du dich auf die wichtigen Dinge im Leben eines Häuslbauers konzentrieren kannst: etwa den Besuch im MUSTERHAUSPARK ;-)


Das regelt die Bauordnung

Alle neun Bauordnungen haben eine gemeinsame Zielsetzung. Durch die verschiedenen Regelungen sollen Bauwerke so ausgeführt werden, dass sie den Erfordernissen von

  • Brandschutz,
  • mechanischer Festigkeit,
  • Standsicherheit,
  • Gesundheit,
  • Hygiene,
  • Umweltschutz,
  • Nutzungssicherheit,
  • Schallschutz,
  • Wärmeschutz,
  • Energieeinsparung,
  • Verkehr
  • sowie Schutz von Orts- und Landschaftsbild entsprechen.

Was das konkret bedeutet, definiert jedes Bundesland in seinen Vorschriften. Die Bautechnikverordnung von Niederösterreich verlangt z. B. detaillierte Anforderungen an den Wärme- und Brandschutz der einzelnen Bauteile oder an die Gestaltung von Geländern und Stiegen. Weiters gibt es Bauvorschriften für den Außenbereich, das Abwasser, den Abstand zur Grundstücksgrenze, den Parkplatz und die Garage. Österreichweit einheitlich ist jedenfalls die Vorlage eines Energieausweises, wie wir in diesem Blogbeitrag bereits ausführlich erklärt haben. Neben den Bauvorschriften können noch andere Rechtsvorschriften zur Anwendung kommen. Je nach Lage des Grundstücks kann z. B. eine Genehmigung nach naturschutzrechtlichen Bestimmungen oder nach dem Wasserrechtsgesetz erforderlich sein. Auf der Website des Bundeskanzelramts findest du weitere Infos für dein Bundesland.


Das Bauansuchen – ab zur Gemeinde!

Das Bauansuchen beschreibt das Genehmigungsverfahren für dein Fertighaus. Als ersten Schritt statte deiner Gemeinde einen Besuch ab, denn hier liegen meist Musterantragsformulare und Merkblätter auf, in denen genau steht, welche Einreichunterlagen nötig sind. Die Gemeinde ist überhaupt dein Ansprechpartner für alle Fragen. Möchtest du ein Fertighaus bauen, kannst du dich in dieser Bauphase bequem zurücklehnen, denn die Fertighausanbieter verfügen in der Regel über eine Baumeisterkonzession. D. h. sie sind befugt, Einreichunterlagen zu erstellen.


Der Verfahrensablauf – es wird ernst!

  1. Sind die Einreichunterlagen bei der Baubehörde – der Gemeinde – abgegeben, prüft diese, ob die Unterlagen vollständig und ohne Formmängel sind, etwa eine fehlende Unterschrift. Fehlt etwas, wirst du zur Nachreichung aufgefordert. Kommst du dem nicht nach, wäre das ein Grund für die Abweisung des Antrags.
  2. Ist das Bauansuchen korrekt und vollständig, wird durch die Behörde geprüft, ob dem Bauvorhaben zwingende Vorschriften entgegenstehen.
  3. Ist dieser Schritt geschafft, erfolgt die Verständigung der Nachbarn. In den meisten Bundesländern steht nun die Bauverhandlung an. Hierzu können auch Sachverständige hinzugezogen werden.
  4. Ist dieses „Ermittlungsverfahren“ abgeschlossen, erhältst du den Baubewilligungsbescheid.

Die Nachbarn – ohne sie geht nichts

Nachbarn werden von den Bundesländern unterschiedlich definiert, d. h. sie erhalten unterschiedliche Rechte zur Erhebung von Einwendungen. Um gleich von Beginn an für stressfreie Stimmung zu sorgen und Konflikten vorzubeugen, ist es ratsam, so früh als möglich Kontakt mit den zukünftigen Nachbarn aufzunehmen. Besuche sie schon vor der Bauverhandlung und besprich das geplante Bauvorhaben. Das kann Bedenken zerstreuen und außerdem kann im Planungsstadium die eine oder andere Sache noch problemlos berücksichtigt werden. Damit werden Einwendungen im Verfahren vermieden und es kommt nicht zu zeitlichen Verzögerungen.


Das Nachbarrecht im Baugenehmigungsverfahren

Eine Einwendung bedeutet, dass ein Nachbar behauptet, dass dein Bauvorhaben – oder ein Teil davon – ihn in seinen Rechten verletzt. Dabei reicht es natürlich nicht zu sagen: „Ich bin dagegen.“ Der Nachbar muss seine Einwendungen ausreichend begründen und konkretisieren. Die behauptete Rechtsverletzung liegt entweder im Privatrecht oder im öffentlichen Recht. Ersteres betrifft Verträge zwischen Personen, letzteres die Bauvorschriften.


Privatrechtliche Einwendungen

Diese können z. B. sein: eine Entwertung des Nachbargrundstücks durch Verbauung der Aussicht, eine Verletzung von Verträgen zwischen den Grundstückseigentümern oder eine Geltendmachung von Servitutsrechten. Diese Einwendungen werden nicht von der Baubehörde entschieden, sondern vom Zivilgericht. Im Optimalfall kann man sich bei der Bauverhandlung einigen, sonst wird der Nachbar auf den Rechtsweg verwiesen. Um vor dem Zivilgericht eine Bauverbotsklage durchzubringen, muss der Nachbar, also der Kläger, schon im Bauverfahren seine Einwendungen erhoben haben.


Öffentlich-rechtliche Einwendungen

Diese können vorgebracht werden, wenn Bauvorschriften nicht eingehalten werden, z. B. die Gebäudehöhe oder der Abstand zur Grundstücksgrenze. Es gibt auch öffentlich-rechtliche Einwendungen, die nicht vom Nachbarn eingebracht werden können. Etwa die Beeinträchtigung des Ortsbildes – dazu hätte der Nachbar keinen Anspruch. Über so eine Frage entscheidet ausschließlich die Baubehörde.


Voraussetzung für Einwendungen

Damit Einwendungen rechtlich gültig sind, müssen sie fristgerecht erfolgen. Gibt es eine Bauverhandlung, muss die Einwendung bis zum Tag vor Verhandlungstermin oder bei der mündlichen Verhandlung vorgebracht werden. Ansonsten nimmt die Behörde an, dass dem Bauvorhaben zugestimmt wird.


Die Instanzen im Baugenehmigungsverfahren

In der Regel ist die Baubewilligung Sache der Gemeinde. Die Baubehörde erster Instanz sind: der Bürgermeister, der Magistrat (Städte mit eigenem Statut), in Graz der Stadtsenat. Wenn gegen den Bescheid der Behörde Berufung eingebracht wird (binnen zwei Wochen ab der Zustellung des Bescheids), geht es zur Baubehörde zweiter Instanz. Das ist: der Gemeinderat, der Stadtsenat (Städte mit eigenem Statut), in Tirol, Niederösterreich und Kärnten der Gemeindevorstand. Als letztmöglichen Weg gibt es noch den Gang zum Verwaltungs- und Verfassungsgerichtshof.


Überwachung durch die Behörde

Die Baubehörde darf während der Bauausführung jederzeit die Baustelle überprüfen. Auch die Bauprodukte müssen zugelassen sein. Das europaweit gültige CE-Zeichen bescheinigt Bauprodukten, dass sie den europäischen technischen Normen entsprechen. Gibt es eine Beanstandung bei der Ausführung, kann die Behörde eine Mängelbehebung oder sogar einen Baustopp verfügen. Auch hier bist du mit einem Fertighaus aus dem MUSTERHAUSPARK auf der sicheren Seite, denn unsere Fertighausanbieter halten sich an sämtliche Vorgaben und verwenden nur zugelassene Bauprodukte.


Die Fertigstellungsmeldung – der letzte Schritt

Das Haus ist endlich fertig und du möchtest sofort einziehen? Das geht jedoch erst nach dem letzten Behördenschritt: die Fertigstellungsmeldung. Davor darf das Haus nicht bewohnt werden. Welche Unterlagen du hierfür benötigst, ist wieder von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Auf jeden Fall aber müssen alle Bestätigungen vorgelegt werden, die bei der Baubewilligung vorgeschrieben worden sind. Meist sind es der Kamin-Befund des Rauchfangkehrers und die Bestätigung des Bauführers bzw. eines Sachverständigen über die ordnungsgemäße Ausführung aller Arbeiten.


Dein Ansprechpartner vor Ort

Noch Fragen? Ruf an unter +43-6225-28028 oder schreib uns an office@musterhauspark.at. Oder hol dir die Antworten persönlich bei einem kostenlosen und unverbindlichen Gespräch mit einem unserer Fertighausberater im MUSTERHAUSPARK Eugendorf, Graz oder Haid. Wir freuen uns auf deinen Besuch!


Quelle:

Fertighaus & Recht Martin Gruber, Erwin Bruckner/Verein für Konsumenteninformation (Hrsg.), Wien 2012, 2. akt. Aufl.

Datum: 01.03.2018

Kategorie: Bauphasen